O IVA na construção vai ter novidades em 2026. Para responder à necessidade de habitação acessível, o Governo apresentou uma proposta de lei para baixar o IVA para 6% na construção de casas para venda até 648 mil euros ou destinadas a arrendamento com rendas até 2.300 euros.
Além da redução da taxa, as medidas no âmbito do IVA propostas para o setor incluem uma alteração ao atual mecanismo de liquidação do imposto. O Governo garante que as novas regras se vão aplicar aos projetos cujos pedidos de licenciamento deem entrada entre o final de outubro de 2025 e o final de 2029.
Numa altura em que se discute o impacto da redução do IVA na construção e a sua aplicação prática, é importante que quem trabalha no setor conheça as novas regras e se prepare para as mudanças que estão a chegar.
Qual é a taxa de IVA na construção civil?
Regra geral, a taxa de IVA na construção civil é de 23%. Contudo, o Código do IVA (CIVA) já prevê a aplicação de uma taxa reduzida (6%) em situações concretas, focadas sobretudo na reabilitação e renovação de imóveis.
Obras de reabilitação urbana
A taxa reduzida aplica-se às empreitadas de reabilitação urbana que ocorram numa Área de Reabilitação Urbana (ARU), desde que exista uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) previamente aprovada.
A lista das ARU está disponível no Portal da Habitação, mas dentro de cada uma é necessário perceber se a respetiva autarquia aprovou uma ORU. Algo que consegue saber, geralmente, através dos sites das autarquias. Cumprindo estes dois requisitos, é possível aplicar a taxa reduzida.
Obras de remodelação ou conservação de imóveis de habitação
As obras de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis de habitação também podem beneficiar da taxa reduzida de 6%, independentemente da sua localização. No entanto, excluem-se desta regra:
- os trabalhos de limpeza
- a manutenção de espaços verdes
- as obras relacionadas total ou parcialmente com piscinas, saunas, campos de ténis, golfe, minigolfe ou instalações similares.
Nestas empreitadas, a taxa de 6% aplica-se apenas à mão de obra. Quanto aos materiais de construção incorporados, só beneficiam da mesma taxa se o valor não ultrapassar 20% do custo total do serviço.
Caso o valor dos materiais exceda essa percentagem, deve separá-los na fatura, aplicando 23% aos materiais e 6% à mão de obra.
Outros casos em que o IVA na construção já é de 6%
Além das situações referidas, o Código do IVA (na Lista I anexa) prevê outros casos em que se aplica a taxa reduzida:
- Empreitadas de habitação económica: Construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitações económicas, desde que pelo menos 70% das frações de prédios em propriedade horizontal, ou a totalidade dos imóveis em propriedade total ou frações autónomas, sejam para habitações de custos controlados ou arrendamento acessível.
- Empreitadas contratadas por autarquias ou empresas municipais: Obras de reabilitação e gestão urbana promovidas por autarquias locais ou empresas municipais, desde que contratadas diretamente com os empreiteiros.
- Reabilitação contratada para o FNRE : Obras de reabilitação de imóveis contratadas diretamente para o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado (FNRE), pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), pelo Investimentos Habitacionais da Madeira (IHM) ou pela Direção Regional de Habitação dos Açores.
- Empreitadas no âmbito de regimes especiais de apoio financeiro ou fiscal: Obras realizadas em regimes que incentivam financeiramente ou fiscalmente a reabilitação de edifícios, ou como parte de programas financiados pelo IHRU, pelo IHM ou pela Direção Regional de Habitação dos Açores.
- Construção promovida por cooperativas de habitação: Empreitadas realizadas por cooperativas de habitação e construção, desde que as habitações estejam inseridas nas políticas de habitação social e devidamente certificadas pelo IHRU, pelo IHM ou pela Direção Regional de Habitação dos Açores.
- Conservação e beneficiação de imóveis de cooperativas habitacionais: Obras de conservação, reparação e beneficiação de prédios ou partes de prédios habitacionais pertencentes a cooperativas de habitação e cedidos em regime de propriedade coletiva aos seus membros.
Como vai funcionar o IVA a 6% na construção a partir de 2026?
De acordo com a proposta de lei apresentada pelo Governo, a descida no IVA vai aplicar-se, com carácter temporário, à nova construção de habitação para venda ou arrendamento a preços moderados.
Ou seja, até 31 de dezembro de 2029, a taxa de 6% aplica-se a:
- Construção de habitações com valor de venda até 648.022 euros;
- Construção de imóveis para arrendamento, com rendas mensais até 2.300 euros.
A descida do IVA na construção vai abranger igualmente a autoconstrução, isto é, as obras de particulares para construção de habitação própria permanente. Neste caso, a pessoa que adquire os serviços de construção civil vai poder solicitar a restituição da diferença entre a taxa normal e a taxa reduzida do IVA.
O objetivo desta redução fiscal temporária é dinamizar o mercado de construção e arrendamento, impulsionando a oferta de habitação a preços moderados.
O que acontece se os valores das casas forem ultrapassados?
Caso os valores previstos na lei sejam ultrapassados e a casa seja vendida por um valor superior a 648.022 euros, o construtor vai ser chamado a pagar a diferença do imposto que ficou por pagar, isto é, os 17% (diferença entre 6% e 23%).
Prazos para a aplicação do IVA reduzido na construção civil
Apesar de a proposta de lei ainda ter de ser discutida e aprovada na Assembleia da República, o Governo prevê que a taxa reduzida entre em vigor no primeiro trimestre de 2026.
O Ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, assegurou que a medida terá efeitos retroativos a finais de outubro de 2025.
Isto significa que as obras de construção nova que começaram nesta altura, desde que devidamente licenciadas e com as taxas pagas, estão, à partida, abrangidas pelo IVA a 6%.
Contudo, a aplicação da taxa reduzida de IVA na construção e reabilitação de imóveis para habitação é uma medida temporária, com validade prevista apenas até 31 de dezembro de 2029.
Quem será responsável pela cobrança de IVA?
Outro aspeto importante relacionado com a redução da taxa de IVA na construção diz respeito à forma como o imposto é cobrado.
Atualmente, em grande parte dos serviços de construção, é aplicada a autoliquidação do IVA (inversão do sujeito passivo). Isto é, a obrigação de liquidar o IVA recai sobre o comprador e não sobre o prestador dos serviços. É também o adquirente que tem direito à dedução do IVA.
Com a alteração fiscal prevista na proposta de lei, o pagamento do IVA a 6% vai estar do lado dos promotores, e não dos construtores.
“Quem vende materiais de construção deixa de cobrar IVA. Passa a ser liquidado por aquele que de alguma forma se compromete com o Estado a dizer 'eu comprometo-me a vender estas casas abaixo destes 648.022 euros. Passa a ser transversal a toda a indústria ligada à construção”, explicou o ministro.
Por exemplo, se o construtor comprar tijolos, a fatura vai ter IVA zero. Através do “reverse charge” (inversão do sujeito passivo), o promotor vai reunir todas as faturas de fornecedores e incluí-las na declaração de IVA que apresenta na Autoridade Tributária.
Leia também: Autoliquidação de IVA na construção civil: como funciona?
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